大众论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

微信登录

微信扫一扫,快速登录

搜索
查看: 2499|回复: 7

“真爱在哪”你到底跑哪去了

[复制链接]
发表于 2018-10-12 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
1月和5月分别发帖子谈论房价。其中5月底帖子标题是““哪有真爱”,到底是真爱还是假爱?”链接:http://bbs.dzwww.com/thread-57683662-1-1.html
当时内容如下:
1.个人对房价的预测。个人预测日照的房价在今年下半年到达顶峰,主要有两个大的方面影响:一是棚改的接近尾声,二是大城市限购政策的放开。如果非要衡量的话,我认为如果现在房价指数是100,那么下半年105-110,2019年100-105,2020年98—102,出现90以下的可能性基本没有。为什么呢?因为人民总喜欢用市场经济供需矛盾理论来解释房地产,但是我认为房地产兼具多种属性,更适合用博弈论来解释。传统的供需矛盾是建立在生产=流通的基础上的,比如工厂生产100瓶饮料,市场需求200瓶超市拿现钱去厂里提货还得涨价,市场如果需求50,厂里推销员得到处跑销售。房地产不同与普通商品是因为存在社会这样一个“蓄水池”作用,开发商建的房子≠流通的房子数量,行情好现在的房子都有可能进入流通,行情不好可能就不进入了。这就是市场的博弈,已经买房的人和准备买房人的博弈。

2.房地产是不是要崩盘。有人把2018年买房子比作1949年加入国民党。我想说你想多了,目前日照的城市化率55%—60%,发达国家超过80%,考虑到中国实际情况,最终城市化率在70%左右,按照现在普遍1-1.5%的速度,应该是10-15年的事情,这个时间内城市人口依然是净流入状态。再加上正常的经济增长、M2的超发,现在谈房价崩盘还为时尚早。指望房地产现在崩盘的人,如果你坚信房价马上崩盘,我建议还是去买金条,因为真的崩盘了现金留在手里也没用。在达到这个顶峰前,房价不过是重复上涨——调整罢了,每个周期4-6年,上涨1-2年、横盘3-4年,然后再开始下一个周期,后面至少还会有1个周期,两个周期可能但持保留态度,三个周期的可能很小。

3.现在买房有没有风险。还是那句话刚需就买,纯投资的(具体情况)我建议暂时不买。刚需上文已经分析过了就不说了,首先你得住,你就是不住比起几年后也省不了几万块钱,甚至有可能多花很多钱。纯炒房的不建议买了,对于炒房而言最可怕的不是房价跌了,而是成交量的下降,现在棚改接近尾声和大城市放开限购对于小城市流量来说是釜底抽薪的事情。1月份我还不确定纯炒房(肯定不住再买的,将来也可可能住的不算)还有没有空间,现在可以肯定的说现在再贷款炒房已经没意义了,要炒只能炒房号而不能入手指望再出让。如果一旦转为持有,1年内房价要上涨15%(100万买的房子,卖115万基本不赚钱,利息要6万,买房手续要3、4万,卖房还要小2万),2年内房价要上涨20%。我个人觉得够呛。

4.“哪有珍爱”是好人坏人。如果你是刚需,哪有真爱动员你买是为你好,之前你听他的买了,恭喜你赚了。你要是为了炒房,如果他动员你买,那很有可能是给你挖了个坑,那就是个坏人。
***************************分割线,以上是5月份内容**********************************
在5月份一片看涨的情况下,我提出了下半年会出现拐点的观点。7、8月份碧桂园开盘的时候,我在别的帖子里就讲拐点可能要到了。可是“真爱在哪”等人还在拼命鼓吹房价还要如何上涨,实际上那些人正处在山顶上。当然可能他们出于工作需要,明知道拐点快到了,还是在鼓吹大家进入房市。我想现在为什么他们找不到了?可能因为大家基本已经看到拐点了,再忽悠也没多少人上当了,他们再跳出来忽悠怕是也只是自取其辱了。当然他们并没有失败,因为他们的工作完成了,钱也挣了,只是苦了某些可能现在已经开始后悔了的8、9月份买房的非刚需投资者吧。,
目前来看,日照房地产走势基本印证了我的判断,5月份房地产市场处在上涨的末期(房产网显示均价8000),时间进入8、9月份后基本出现价格横盘现象,成交量出现明显的萎缩。
1.资金市场的动向。4月17日,央行已进行过一次降准置换MLF,释放了4000亿元增量资金。近日,存款准备金率1个百分点,置换约4500亿元MLF。其实这点资金非常有限,平均到日照这样的城市不会超过10亿元,比起动辄上百亿的棚改资金投入,影响十分有限。且这次降准,重点是针对平台公司,流到房地产个贷的领域很少,对于一个城市的房地产水池来说,难以激起波浪。

2.土地市场的走向。近期市政府明显加紧了土地出让力度,最近还要出让12块地,加上今年以来出让的土地,市场土地并不少。在3、4线城市布局的大型房企基本暂停了拿地行为,单靠本土企业很难出现溢价,甚至不排除出现流拍现象。当然,政府在这一波的房价上涨中早已经赚的盆满钵满了。

3.房价的走向判断。5月份的时候我只能判断拐点在下半年,现在基本可以断定拐点已经到了,可能某些房产网上的数据还没有,但是实际上绝对是到了。大家也能明显感觉到新房不再是一房难求,可选择的明显变多,二手房挂牌好长时间也难以卖出去。比价格横盘更狠的是成交量的下降,对于刚需而言无所谓,反正是用来自住,不买租房也是花钱。对于炒房人而言这点却是很严重的,没了接盘的,所谓的上涨只是账面财富,扣除你的资金成本、交易成本,可以说5月份以后买房的基本上没有一个赚钱的。从价格层面来讲,我还是坚持5月份的判断,5月指数是100的话,现在是105-110,年底或者说2019年初,会比现在降低2、3个点,可能在房产网上的数据(房产网的数据本身就不是那么准确,这个月新市区推出两个楼盘,哪怕大盘下跌也能拉动均价上涨。那个月开发区推出两个楼盘,哪怕大盘上涨也会下跌)体现没那么明显,开发商也会为了稳定硬着头皮不降价,但是变相的打折促销肯定会比之前力度加大。

与此同时,很多人在网上发那些厦门等地房价暴跌的新闻,想以此来表明日照也会如此,个人认为是不对的。日照这波上涨是很厉害,但绝对不是最厉害的,并且日照的房地产很有特点,外来开发商较少,基本上都是本土企业在全国布局也比较少,开发商的资金压力相对而言较低(还会有地方政府帮扛),只需考虑资金成本即可。买房的也是本地人居多,“扛盘”(我不是贬义啊)的人比较多,导致出现下跌阻力也比较大。

发表于 2018-10-12 15:12 来自手机客户端 | 显示全部楼层
他的目的已经达到了,经过不懈忽悠,很多人接了高价盘,同时间接推高了房价,他也挣了不少,韭菜割的不糙
发表于 2018-10-12 15:21 | 显示全部楼层
真爱对房价的预测对错先不说,这么多人找他辩论或讨论,可见真爱在论坛的影响力,可以入选今年十佳了。投ta一票。
发表于 2018-10-12 16:42 | 显示全部楼层
昨天在凤凰庄见到它了。
 楼主| 发表于 2018-10-12 17:36 | 显示全部楼层
矩阵 发表于 2018-10-12 15:12
他的目的已经达到了,经过不懈忽悠,很多人接了高价盘,同时间接推高了房价,他也挣了不少,韭菜割的不糙 ...

是啊,所以说没法说他对错
至少他钱赚起来了
发表于 2018-10-12 18:33 来自手机客户端 | 显示全部楼层
主要是房价太贵,
发表于 2018-10-12 20:20 | 显示全部楼层
走了好几天了,,,
发表于 2018-10-12 23:33 来自手机客户端 | 显示全部楼层
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册 微信登录

本版积分规则

手机版|大众论坛 ( 鲁ICP备09023866号 新出网证(鲁)字02号 )

GMT+8, 2018-10-23 10:39

删帖投诉流程

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表